Fasadtvätt för bostadsrättsförening – upphandling, pris och regler (2026)
Kort svar
En bostadsrättsförening får inget ROT-avdrag för fasadtvätt – Skatteverket ger inget avdrag för arbete på gemensamma ytor som fasader i bostadsrätt. Föreningen ska därför jämföra priser exklusive ROT: Bostadstvättarna anger 40–48 kr per m² exklusive moms för företag 2026. Begär fast pris efter besiktning, och kräv att tvättvattnet hanteras enligt kommunens krav.
En fasadtvätt på ett flerbostadshus är ett annat projekt än på en villa: större ytor, högre höjd, fler boende som påverkas och inget ROT-avdrag. Den här guiden är skriven för styrelser i bostadsrättsföreningar som ska tvätta fasaden. Vi förmedlar främst uppdrag åt villaägare, men tar gärna emot förfrågningar från föreningar.
ROT-avdraget gäller inte för bostadsrättsföreningar
Det här är den viktigaste skillnaden mot villor. Skatteverket beskriver rot- och rutavdrag som skattereduktioner som är högst 75 000 kronor per person och år, varav högst 50 000 kronor rotavdrag – avdraget är kopplat till privatpersoner, inte till föreningar. För bostadsrätt skriver Skatteverket dessutom uttryckligen att inget avdrag ges för att “rengöra altandäck, fasader, tak, takpannor, hängrännor och solceller”, och inte heller för att arbeta på gemensamma ytor som tak, fasader, trapphus och entréer.
Det betyder:
- Föreningen betalar hela arbetskostnaden.
- De enskilda medlemmarna kan inte heller dra av något, eftersom fasaden är föreningens ansvar.
- Firmornas villapriser går inte att använda som jämförelse. Nästan alla publicerade fasadtvättpriser är efter 30 % ROT. Svea Takvård skriver att föreningar och företag får offert utan ROT.
Vad kostar fasadtvätt för en brf?
Firmorna lämnar nästan alltid offert efter besiktning för föreningar. Bostadstvättarna skriver att företag och brf:er behöver boka en inspektion innan de får offert. Den enda publicerade jämförelsesiffra vi har hittat är Bostadstvättarnas pris för företag (hämtat 2026-10-26):
| Prisuppgift | Belopp | Kommentar |
|---|---|---|
| Per m², företag, exkl. moms | 40–48 kr | Bostadstvättarna |
| Samma inkl. 25 % moms | 50–60 kr | vår uträkning, om föreningen inte kan dra av momsen |
| Skylift | anges inte | debiteras extra per dag (Bostadstvättarna) |
| Garanti mot påväxt | 2 år | Bostadstvättarna, KA Taktvätt |
Räkneexempel (våra antaganden): ett trevåningshus 12 × 40 meter med 9 meters fasadhöjd. Omkrets 104 meter × 9 meter = 936 m², plus gavlar och trapphustorn cirka 400 m², minus fönster och dörrar cirka 140 m² – ungefär 1 200 m² fasadyta. Med 40–48 kr/m² blir det 48 000–57 600 kr exklusive moms, eller 60 000–72 000 kr inklusive moms. Till det kommer skylift eller ställning. Siffrorna är en illustration – större uppdrag kan få lägre pris per kvadratmeter, och svår åtkomst ett högre.
Så upphandlar föreningen fasadtvätten
1. Beskriv fasaden
Ta fram underlag som gör att alla firmor räknar på samma sak: fasadmaterial (puts, tegel, trä, skivor), ungefärlig yta och höjd, var påväxten sitter, om fasaden ska målas efteråt och om det finns känsliga partier som balkonger, entrépartier och planteringar. Kolla föreningens underhållsplan – den kan ange när fasaden senast åtgärdades.
2. Låt flera firmor besiktiga
Be minst ett par firmor besiktiga och lämna fast pris på samma underlag. Fråga efter referenser från liknande hus.
3. Välj entreprenadform
För en ren fasadtvätt räcker oftast ett enkelt avtal med fast pris. Bestämmer föreningen metoden själv, till exempel att fasaden ska tvättas utan högtryck, är det en utförandeentreprenad; låter ni firman välja metod och ta ansvar för resultatet är det närmare en totalentreprenad. Ange i avtalet hur tillkommande arbeten prissätts, till exempel timpris.
4. Kontrollera firman
- F-skatt och ansvarsförsäkring
- metod och tryck per fasadmaterial – för puts anger Sto högst 30 bar
- vilket medel som används och hur boende, husdjur och planteringar skyddas
- hur tvättvattnet tas om hand
- vem som står för skylift, ställning och eventuella tillstånd för att ställa upp dem på allmän mark
- garantitid och vad den omfattar
- betalningsvillkor – betala efter utfört arbete
Hela checklistan finns i så läser du en offert på fasadtvätt, och varningstecken hos oseriösa firmor i så undviker du oseriösa takfirmor.
Tvättvatten i tätort
Ett flerbostadshus ligger oftast i tätort med dagvattenbrunnar nära fasaden. Kommunerna är tydliga:
- Malmö stad: tvättvatten från fasadtvätt får normalt inte släppas ut direkt i dagvattenbrunnar, eftersom dagvattnet ofta leds orenat till närmaste vattendrag.
- Göteborgs stad: det är vanligt att det krävs rening av tvättvattnet, och fastighetsägaren har huvudansvaret för att arbetet görs på rätt sätt.
- Stockholm Vatten och Avfall: färgflagor och större partiklar ska skiljas av innan vattnet släpps ut, och färg och vatten från blymålade ytor behöver samlas upp.
- NSVA: inom vattenskyddsområden kan rengöring vara anmälningspliktig och avfallshanteringen regleras.
Ska en yta större än 500 m² blästras eller högtryckstvättas för att ta bort färg gäller anmälningsplikt enligt miljöprövningsförordningen. Det gäller inte en vanlig skonsam fasadtvätt, men kan bli aktuellt om fasaden ska förberedas för ommålning. Fråga firman hur de skyddar brunnar och om de samlar upp vattnet.
Lift, ställning och säkerhet
Bostadstvättarna skriver att deras skaft når cirka 7 meter – tillräckligt för en villa men inte för ett flerbostadshus. Räkna med skylift eller ställning. Arbetsmiljöverket skriver att byggprojekt med risk att falla 2 meter eller mer kräver en arbetsmiljöplan, och att arbetsgivare kan få sanktionsavgift om personalen arbetar utan fallskydd. Fråga firman hur fallskyddet ordnas och vem som tar fram arbetsmiljöplanen.
När ska föreningen tvätta fasaden?
Svea Takvård tvättar fasader från april till oktober, och Nordsjö skriver att fasaden kan tvättas så länge det är plusgrader men helst en mulen dag. För en förening finns två skäl att planera tidigt: firmorna har flest förfrågningar på våren, och en stor fasad tar längre tid än en villa, så det behövs marginal för regn. Ska fasaden målas samma år behöver träet dessutom torka till högst 16 % fuktkvot enligt Beckers och Nordsjö innan målningen börjar. Lägg in tvätten i underhållsplanen – Sto anger att putsade fasader bör ses över ungefär vart femte år. Mer om säsongen finns i bästa årstiden för fasadtvätt.
Informera de boende
En fasadtvätt påverkar alla som bor i huset. Informera i god tid om datum, att fönster och balkongdörrar ska hållas stängda, att balkonger och uteplatser kan behöva tömmas, att bilar kan behöva flyttas och hur husdjur och planteringar skyddas.
Nästa steg
Har föreningen en fasad som behöver tvättas, beskriv ärendet med fasadmaterial, ungefärlig yta och antal våningar. Vi förmedlar främst villor men tar emot förfrågningar från föreningar och kopplar er kostnadsfritt till en kontrollerad firma om det finns en i ert område. Ett grovt riktpris för mindre hus finns i priskalkylatorn.
Vanliga frågor
Får en bostadsrättsförening ROT-avdrag för fasadtvätt?
Nej. ROT-avdraget är en skattereduktion för privatpersoner, högst 50 000 kr per person och år, och Skatteverket ger inget avdrag för att rengöra fasader i bostadsrätt eller för arbete på gemensamma ytor som tak och fasader. Föreningen betalar alltså hela arbetskostnaden. Jämför därför aldrig en brf-offert med de priser efter ROT som firmorna visar för villor.
Vad kostar fasadtvätt för en brf?
Firmorna lämnar offert efter besiktning, men Bostadstvättarna anger 40–48 kr per kvadratmeter exklusive moms för företag 2026. Med 25 % moms blir det 50–60 kr per kvadratmeter för en förening som inte kan dra av momsen. Ett hus med 1 200 m² fasadyta skulle med de nivåerna kosta cirka 48 000–57 600 kr exklusive moms, före tillägg för skylift eller ställning.
Hur upphandlar en brf fasadtvätt?
Styrelsen börjar med att beskriva fasaden: material, yta, höjd, påväxt och om fasaden ska målas efteråt. Låt firmorna besiktiga och lämna fast pris på samma underlag, så att offerterna går att jämföra. Kontrollera F-skatt, ansvarsförsäkring, referenser från liknande hus, metod och tryck, hur tvättvattnet hanteras, vem som står för lift och ställning, garantitid och betalningsvillkor.
Gäller det särskilda regler för tvättvatten i tätort?
Ja. Malmö stad skriver att tvättvatten från fasadtvätt normalt inte får släppas ut direkt i dagvattenbrunnar, och Göteborgs stad att det är vanligt att tvättvattnet behöver renas. Göteborg påpekar att fastighetsägaren har huvudansvaret för att arbetet görs rätt. Blästras eller högtryckstvättas mer än 500 m² för att ta bort färg gäller anmälningsplikt till kommunens miljöförvaltning.
Behövs skylift eller ställning för att tvätta fasaden på ett flerbostadshus?
Oftast. Bostadstvättarna skriver att deras skaft når cirka 7 meter, vilket räcker för ett tvåplanshus, och att skylift debiteras extra per dag när den behövs. På högre hus behövs skylift eller ställning. Be firman ange kostnaden för lift eller ställning som en egen post, och fråga hur gårdar, planteringar och parkering påverkas och vem som söker eventuellt tillstånd.
Källor
- Skatteverket – Ger arbetet rätt till rotavdrag? (bostadsrätt) (hämtad 2026-10-26)
- Skatteverket – Rotarbete och rutarbete (hämtad 2026-10-26)
- Bostadstvättarna – Fasadtvätt pris 2026 (företag och brf) (hämtad 2026-10-26)
- Svea Takvård – Fasadtvätt (bostadsrätt och föreningar) (hämtad 2026-10-26)
- KA Taktvätt – Fasadtvätt (hämtad 2026-10-26)
- Malmö stad – Klottersanering och fasadtvätt (hämtad 2026-10-26)
- Göteborgs Stad – Fasadtvätt och klottersanering (hämtad 2026-10-26)
- Stockholm Vatten och Avfall – Högtryckstvätt av tak och fasad (PDF) (hämtad 2026-10-26)
- NSVA – Tak- och fasadtvätt inom vattenskyddsområde (hämtad 2026-10-26)
- Sto – Underhåll och skötsel av putsade fasader (PDF, 2025) (hämtad 2026-10-26)
- Nordsjö – Så tvättar du husfasaden (hämtad 2026-10-26)
- Arbetsmiljöverket – Arbete med fallrisk (hämtad 2026-10-26)